Grex-Light: ontwikkelen in crisistijd

Het is crisis. En nergens is dat zo goed te merken als in de bouw. Ontwikkelaars, corporaties en gemeentes leggen hun projecten stil. Tenminste: als dat mogelijk is. Want in sommige gevallen betekent dat hoge claims van samenwerkingspartijen of is het maatschappelijk belang te groot om te stoppen. En wat dan? In Zaanstad lukt het om, zelfs in deze tijd, de handen op elkaar te krijgen voor een omvangrijk nieuw herstructureringsproject. Hoe? Door middel van een Grex-Light. Dat is geen nieuwe frisdrank, maar een flexibele en zakelijke manier van samenwerken, die een oplossing biedt in onzekere tijden.

Verlammende overeenkomsten

Samenwerkingsconstructies zijn door de jaren heen logge, dichtgetimmerde overeenkomsten geworden. Het is gewoongoed om alle kosten en alle baten in de grondexploitatie (grex) op te nemen. Dat zorgt voor hoge kosten; verschillende boekhoudsystemen bij samenwerkende partijen zorgen voor ingewikkelde herberekeningen en dus voor veel adviseurs. Maar misschien nog wel kwalijker: het maakt de partijen samen verantwoordelijk voor alles. Ook voor zaken waar je als organisatie geen kaas van gegeten hebt. Zo is een gemeente medeverantwoordelijk voor de kosten van een sociaal plan en de waardering van vastgoed en een corporatie voor het inrichten van het openbaar gebied.

Joktan Cohen en Debbie van Noort zien hierin één van de oorzaken van een vastlopende ontwikkelingsmarkt: “Als je over je eigen expertise heen moet regeren, dan wordt je onzeker en wil je alles vastleggen. Het maakt dat projecten worden gewogen op basis van risico’s, in plaats van op kansen. Het werken met een traditionele grondexploitatie maakt grote projecten onbestuurbaar. Het maakt achterdochtig. En nu daar ook nog eens een financiële onzekere tijd overheen komt, is dit één van de principes dat projecten stillegt. Ook de projecten waarvan de noodzaak als een paal boven water staat.”

Terug naar de basis

De oplossing is even simpel als slim: we moeten terug naar de basis. Verantwoordelijkheid nemen voor de zaken waar je als organisatie verantwoordelijk voor bent. Risico’s nemen voor dingen waarvan je gewend bent risico’s voor te dragen. Het project opknippen tot overzichtelijke proporties. En vooral ook gezamenlijk afspraken maken over de visie en kwaliteit die je samen wilt nastreven. Zo ontstond de Grex Light, een samenwerkingsvorm waarbij je alleen de gezamenlijke opgave en de projectkosten in de grondexploitatie opneemt en de eigen kosten ook bij de eigen organisatie houdt. Maar het blijft niet bij vereenvoudigde afspraken over geld, het geheim zit hem in een combinatie van financiële en bestuurlijke afspraken. Naast overeenstemming over een sterk vereenvoudigde grondexploitatie, moeten de partners precies uitspreken wat ze willen met een gebied, een sterke gezamenlijke visie ontwikkelen, en daarop continu toetsen.

In de praktijk

In Zaandam maakt de Grex Light het mogelijk dat de herstructurering van de Kleurenbuurt binnenkort van start gaat. Onlangs nam de gemeenteraad van Zaanstad daar unaniem het besluit toe. Joktan Cohen: ”Het is bijzonder dat zo’n besluit in deze tijd wordt genomen.” De partijen gaan doen waar ze goed in zijn. De gemeente investeert in openbare voorzieningen, zoals het zwembad en een brede school, en de openbare ruimte. Woningcorporatie ZVH heeft vele miljoen beschikbaar gesteld voor het bouwen van sociale woningen. In een raamovereenkomst wordt de gezamenlijke visie vastgelegd. De partijen committeren zich aan het ontwikkelingsplan, waarin de uitgangspunten voor de herontwikkeling beschreven op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied. Onderdeel van de overeenkomst zijn ook afspraken over participatie en beeldkwaliteit.

Business case

De herontwikkeling van de Kleurenbuurt is opgedeeld in behapbare brokken. De organisaties zijn hierbij verantwoordelijk voor hun eigen deel in het totaal. Dat betekent dat de overkoepelende projectorganisatie beperkt is en dus goedkoop. Voor ieder deelproject schrijft of de gemeente of de corporatie een business case. Een stuurgroep, die bestaat uit de directeur en de wethouders en een vertegenwoordiger van de huurders, toetst dit plan op de gezamenlijke visie en gewenste kwaliteit en neemt een go/ no go besluit. Iedere stap wordt dus weloverwogen genomen. Cohen: “Het zet bestuurders weer daar waar ze horen: aan het roer.”

Succesfactoren

“Het werken met een Grex Light kent wel een aantal belangrijke voorwaarden.”, aldus Debbie van Noort, “Het werkt alleen maar als de samenwerkende partijen de urgentie van de ontwikkeling onderschrijven en elkaar vertrouwen. Daarnaast heb je bestuurders nodig met lef en visie. Ze kunnen zich niet verschuilen achter dichtgetimmerde contracten en zeker niet achterover leunen in dit proces. Er wordt continue sturing van ze gevraagd. Daar staat iets tegenover. Doordat je tussendoor kunt bijsturen, zijn de risico’s overzichtelijk. Dat is nodig in deze tijd, maar misschien is het ook wel een les voor betere tijden!”

Joktan Cohen is partner bij Integrex, maatschap voor gebiedseconomie en –management. Hij legt zich toe op complexe herstructureringsprojecten met meervoudig opdrachtgeverschap en maatschappelijk belang.
Debbie van Noort is interim manager bij Neuf & Associates. Debbie is gespecialiseerd in het management van ontwikkelportefeuilles zowel in de commerciële sector als de maatschappelijke sector.